A Atual situação Jurídica dos Condomínios frente ao risco de Incêndio

A falta do AVCB do Corpo de Bombeiros e a possível negativa de indenização pelas Cias de Seguro em Minas Gerais

 

Não é de hoje a preocupação de se proteger as edificações urbanas contra o risco de incêndio, especialmente as que agregam grande quantidade de pessoas, tais como os condomínios de edifícios.

Nesse sentido, foi editada a Lei 4.591 de 1964, onde regulamentava os condomínios, estipulando a obrigatoriedade de se proceder o seguro da edificação contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição do todo ou em parte.

Pois bem, passados quase 40 anos, foi promulgado o Código Civil de 2002, onde em seu artigo 1.348, estabelece o rol de competências do síndico, sendo que no inciso IX, impõe o dever de realizar o seguro da edificação.

Nesse cenário, sabe-se que a grande maioria dos condomínios, por intermédio de seus síndicos, vêm cumprindo ao longo de anos tal obrigação, contratando e renovando fielmente os respectivos seguros das edificações, pagando seus prêmios, certos de que estariam cobertos em caso de sinistros.

Acontece que em recente estudo realizado pela Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, subseção de Belo Horizonte, MG, onde na qualidade de membro, coordenei junto dos colegas o estudo sobre a obrigatoriedade do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) como procedimento necessário para a cobertura de sinistros em caso de incêndio, sob a profunda análise se sua ausência poderia ser prejudicial ao pagamento de indenização securitária.

Para nossa surpresa, identificamos que muitos municípios não estabelecem a obrigatoriedade do AVCB como condição para a baixa e construção (habite-se), mesmo que assim determinado pelas legislações Estaduais, quais sejam, Lei nº 14.130/2001 e Decreto Estadual nº 46.595/2014.

Exemplificativamente, o Município de Belo Horizonte concede a baixa de construção sem exigir tal procedimento para edifícios residenciais, ou seja, as construtoras e incorporadoras vêm entregando os novos empreendimentos sem passar pelo crivo do Corpo de Bombeiros, ficando os condomínios desguarnecidos desse especialíssimo estudo capaz de avaliar e corrigir falhas na segurança e proteção contra incêndios.

No referido estudo, enviamos cartas às principais seguradoras atuantes no mercado imobiliário de Minas Gerais, onde todas responderam que o AVCB não é exigido no momento da contratação do seguro e tampouco em suas renovações; que não é realizada vistoria no imóvel pela Cia seguradora; que em caso de sinistro, deve o condomínio estar com o AVCB em vigor e a falta deste, pode sim ser obstáculo ao pagamento de indenização ou quando essa irregularidade tenha agravado o risco do incêndio.

Não obstante os reflexos dessa grave situação em que se encontram centenas e talvez milhares de condomínios, há de se informar que a falta do AVCB, pode ser objeto de sanções administrativas pelo Corpo de Bombeiros em vistorias e fiscalizações, iniciando-se por notificações, multas e até interdição da edificação.

Outrossim, não podemos deixar de ressaltar que o próprio síndico pode acabar sendo responsabilizado por tal negligência, chegando ao ponto de responder perante os condôminos em caso de danos patrimoniais ou pessoais, chegando a responsabilidade penal em casos mais graves.

Voltando-se à prática corriqueira das incorporadoras e construtoras de se aproveitarem da omissão de legislações municipais, não providenciando o AVCB, há de se declarar que as mesmas são responsáveis pela segurança da edificação, sendo lógico que a prevenção contra incêndio é intimamente ligada e fruto da garantia legal e necessária fundamentada no art. 618 do Código Civil e art. 8º do Código de Defesa do Consumidor; portanto, devem sim  providenciar sua concessão e adequações necessárias, sendo dever do síndico e direito dos condôminos adquirentes exigirem tal providência.

Chega-se à conclusão de que muitos condomínios podem estar pagando corretamente os prêmios de seus seguros, mas que efetivamente podem estar descobertos em caso de incêndio, devendo pois, estarem sempre vigilantes quanto a integral regularidade das edificações, assim como exigir o cumprimento de todas as normas para as novas edificações, regularizando as mais antigas, visando acima de tudo a segurança física e jurídica de seus moradores.

Autor: Alexandre Fadel

Advogado, professor, especialista em Direito Imobiliário, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, sócio fundador do escritório Alexandre Fadel Advogados

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