Administrar Imóveis não é Administrar Contar à Pagar e à Receber

A perigosa terceirização da administração da carteira de locação de imóveis

 

Vivemos um momento em que a terceirização do trabalho está cada dia mais presente dentro das empresas de qualquer setor. Recentemente o Supremo Tribunal Federal referendou a Lei da Terceirização, onde regulamenta a possibilidade para a atividade-fim das empresas, ou seja, poderá contratar terceiros para desenvolver seu trabalho principal sem a necessidade de se contratar funcionários diretamente no regime das Leis Trabalhistas.

Pois bem, longe de se adentrar ao mérito trabalhista ou dos reflexos positivos e negativos da referida terceirização, temos que exemplificar uma situação nova e que está rondando o mercado imobiliário, qual seja, empresas propondo executar a administração de imóveis para as administradoras ou corretoras imobiliárias, mediante parte do comissionamento.

O formato consiste na terceirização da atividade-fim das administradoras, onde estas empresas propõe receber os contratos de locações firmados e os administrar, recebendo os pagamentos de alugueres, efetuando o pagamento aos respectivos proprietários e repassando boa parte da remuneração (comissão) de volta às administradoras, sem que estas executem qualquer atividade-fim administrativa, mas apenas cedendo seus contratos e percebendo as comissões ao final de cada mês.

Nesse sentido, as proponentes terceirizadas com o fim de seduzir os empresários no setor de locação de imóveis, prometem gerir todos os problemas e efetuarem as cobranças, emissões de boletos, controle de contas a pagar e receber, “livrando” o empresário do trabalho até então desenvolvido e razão da prestação de serviços, podendo dedicar seu tempo para outras atividades, até reduzir pessoal ou até encerrar atividades de filiais

No primeiro olhar é bem sedutor, já que restaria às imobiliárias apenas a captação dos clientes (proprietários e locatários) e o fechamento do contrato de locação, encaminhando o mesmo para a empresa terceirizada que então passará a administrar o imóvel até o final do prazo contratual.

Porém, não esqueçamos, a administração de imóveis possui natureza jurídica de prestação de serviços com a prática de diversos atos administrativos, especialmente a gestão de expressivo patrimônio alheio.

Portanto, não se trata apenas da gestão das contas à pagar e à receber, como meros recebíveis de uma planilha contábil, os serviços prestados vão muito além!

A verdadeira gestão do patrimônio imobiliário, inicia-se com a análise da relação locatícia por especialistas do mercado imobiliário (corretores de imóveis devidamente inscritos no CRECI), passando por análise jurídica especializada em direito imobiliário, sendo conduzida ao longo do prazo contratual por gestores com conhecimento, experiência e prática no mercado de locação de imóveis, únicos capazes de resolver as questões e rotinas imobiliárias, dando suporte e segurança às partes envolvidas, que muitas das vezes demandam cuidados específicos e atenção redobrada para se evitar danos e prejuízos.

Necessário ainda salientar da responsabilidade da imobiliária cedente frente ao locador do imóvel, que continua sendo responsável de forma solidária com os compromissos e obrigações pactuadas no contrato de prestação de serviços, correndo grave risco ao transferir essas obrigações para terceiras pessoas.

Por fim, há de se perquirir a viabilidade econômica desta terceirização, não pela ótica da imobiliária cedente, que conforme notícias do mercado o custo gira em torno de 15% a 22% das comissões a receber, mas sim pela empresa terceirizada que é remunerada em valores quase irrisórios frente a tamanha responsabilidade, especialmente a efetiva contratação de pessoal, estes sim no regime da CLT para desenvolver o trabalho, pelo menos com a mínimo ou razoável competência, sem contar que os expressivos valores pagos à título de aluguéis e encargos irá circular em contas de terceiros, gerando risco e uma gestão complexa financeira, contábil e principalmente tributária.

Nessa promessa, poder-se-ia reduzir bastante do trabalho com sistemas automatizados, softwares altamente desenvolvidos para o setor, vislumbrando a administração em grande escala e de milhares de imóveis para se ter a lucratividade desejada; mas sempre lhe faltará as principais qualidades deste tão importante serviço, o cuidado, confiança do proprietário, expertise, análise individual e flexibilidade que as relações imobiliárias requerem.

Assim, deve-se olhar para essas soluções prontas, que a cada dia nascem do movimento denominado usualmente como “uberização”, como se inovadoras fossem e aplicável à qualquer mercado ou profissão, mas que estão longe de qualquer adequação ao restrito e especialíssimo mercado imobiliário, que conta com legislações próprias e requer o conhecimento de profissionais dedicados e competentes, sob pena de se causar prejuízos incalculáveis a todos envolvidos.

 

Autor: Alexandre Fadel

Advogado, corretor de imóveis, professor, especialista em direito imobiliário, sócio do escritório Alexandre Fadel Advogados e da corretora ADR Imóveis.

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