Impenhorabilidade de Único Imóvel de Fiador em Contrato de Locação volta a ser interpretada pelo STF

Em sessão realizada na terça-feira (12) de junho de 2018, a Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que não é possível penhorar o bem de família do fiador na locação comercial.

Assim, houve uma inversão da jurisprudência até então dominante que permitia a penhora de imóvel do fiador em qualquer modalidade de contrato de locação, observando fielmente a Lei 8.009/90 e inclusive a súmula nº 549 do STJ (“É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”)

ENTENDA O CASO

Por maioria dos votos, os ministros proveram o Recurso Extraordinário (RE) 605709, no qual o recorrente alegava ser nula a arrematação de sua casa – localizada em Campo Belo (SP) – em leilão ocorrido no ano de 2002.  Segundo o recorrente, o imóvel seria impenhorável por ser sua única propriedade, sendo ele o responsável pelo sustento da família. Assim, alegou que, na hipótese, cabe a proteção do direito fundamental e social à moradia.  O julgamento teve início em outubro de 2014, quando o ministro Dias Toffoli (relator) – então componente da Primeira Turma – votou pelo desprovimento do RE, entendendo que a penhorabilidade do bem de família é possível tanto na locação residencial como na comercial> na ocasião, o julgamento foi suspenso pelo pedido de vista do ministro Luís Roberto Barroso. Nesta terça-feira (12), ele apresentou voto acompanhando o relator. De acordo com Barroso, o Supremo tem entendimento pacífico sobre a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador por débitos decorrentes do contrato de locação residencial.  Para o ministro, a lógica do precedente é válida também para os contratos de locação comercial na medida em que, embora não envolva direito à moradia dos locatários, compreende o seu direito à livre iniciativa que também tem fundamento constitucional. Segundo ele, a possibilidade de penhora do bem de família do fiador que, voluntariamente oferece seu patrimônio como garantia do débito, impulsiona o empreendedorismo ao viabilizar a celebração de contratos de locação empresarial em termos mais favoráveis. 

No entanto, a ministra Rosa Weber abriu divergência ao acolher o parecer do Ministério Público Federal (MPF), que se manifestou pelo provimento do recurso extraordinário, entendimento seguido pela maioria dos ministros. A ministra fez considerações no sentido de que não se pode penhorar o bem de família na locação comercial.  Do mesmo modo votou o ministro Marco Aurélio, segundo o qual deve haver manifestação de vontade do fiador na locação residencial ou comercial, acrescentando que, quanto à impenhorabilidade, a lei não distingue o tipo de locação. Para ele, não se pode potencializar a livre iniciativa em detrimento de um direito fundamental que é o direito à moradia, tendo em vista que o afastamento da penhora visa a beneficiar a família. Também votou com a divergência o ministro Luiz Fux, no sentido da impenhorabilidade. 

Processo relacionado: RE 605706

CONCLUSÃO

Mediante a análise desse julgado pelo supremo, temos uma nova interpretação da impenhorabilidade do bem de família, abrindo-se uma exceção fundamentada no direito constitucional a moradia, que não pode ser sacrificado em prol do empreendedorismo, razão pela qual limitaram às locações não residenciais.

Assim, diante da nova insegurança jurídica instaurada pelo STF, recomenda-se que nos contratos de locação comerciais, passem os locadores e as imobiliárias a exigirem quando da análise da garantia ofertada na modalidade fiança, que se comprove a propriedade de mais de um imóvel pelo fiador, evitando-se assim o risco da não recuperação de eventuais dívidas de locação.

 

Alexandre Fadel

Advogado, especialista em direito imobiliário, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG.

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